【フラット35の失敗談】固定金利を選んで220万円損した僕の住宅ローン後悔記

失敗談の告白 僕はフラット35を選んで220万円損しました

いきなり結論から書きます。
僕は住宅ローンでフラット35（35年固定金利）を選んだことで、約220万円を余計に支払いました。

正確に言うと、
「フラット35を選んだこと」そのものが失敗だったというより、
当時の金利状況や他の選択肢を十分に比較しないまま、固定金利を選んでしまったことが失敗でした。

僕は新築マンションを購入した際、
借入額の 3分の2をフラット35、残り3分の1を変動金利 という、今思えばかなり中途半端な住宅ローンを組みました。

そして5年後――
結局すべてを変動金利に借り換えることになります。

この5年間で、
もし最初から変動金利を選んでいれば支払わずに済んだ利息は、およそ220万円。

銀行の担当者からは、借り換えの手続きの最後にこう言われました。

「授業料ですね」

そのときは苦笑いするしかありませんでしたが、
あとになって、この言葉の重さを痛感しました。

この記事は、

• フラット35を選んで、なぜ後悔することになったのか
• どこで判断を誤ったのか
• これから家を買う人が、同じ失敗を避けるにはどうすればいいのか

を、実体験ベースで正直に書いたものです。

「フラット35って実際どうなの？」
「固定金利を選んで後悔するケースってある？」

そんな疑問を持ってここに来た方には、
少なくとも“判断材料”にはなるはずです。

なぜフラット35を選んだのか｜当時の判断はこうだった

今振り返ると、僕がフラット35を選んだ理由は、とてもシンプルです。
「安心そうだったから」――ほぼそれだけでした。

もちろん、何も考えていなかったわけではありません。
ただ、判断の軸が今思えばかなり浅かった、というのが正直なところです。

営業マンの「固定金利は安心です」を信じた

マンションを購入した当時、僕はディベロッパーの営業マンに紹介された銀行で住宅ローンを組みました。
いわゆる“メーンバンク”です。

そのとき、強く印象に残っているのが、この一言でした。

「固定金利は安心ですよ」

住宅ローンの知識がほとんどなかった僕にとって、
この言葉はとても説得力がありました。

金利が上がっても返済額は変わらない。
将来の見通しが立てやすい。
家計管理がしやすい。

そう説明されると、
「長いローンなんだから、安心を買うのは正解だ」
と、疑う余地がなかったのです。

リーマンショック直後で、金利が低かった

もうひとつ大きかったのが、当時の経済状況です。
マンションを買ったのは、リーマンショック直後。景気は冷え込み、金利は全体的に低い水準でした。

フラット35の金利は、当初5年優遇で年2.68％。
変動金利は年1.375％でした。

数字だけ見れば、変動金利のほうが明らかに低い。
それでも僕は、こう考えました。

「この先、金利は上がるかもしれない」
「だったら、今のうちに固定しておいたほうが安心だ」

結果的に、これは思い込みでした。
当時はむしろ、金利が上がる兆しなどほとんどなかったのです。

住宅ローンを“比較”しなかった

今になって一番の反省点だと思っているのは、ここです。

僕は、
住宅ローンをほとんど比較していませんでした。

紹介された銀行のプランを見て、
「まあ、こんなものだろう」
と、そのまま決めてしまったのです。

• 他の銀行の金利はどうか
• ネット銀行ならどれくらい違うのか
• 固定と変動で、総支払額はどれくらい変わるのか

こうしたことを、
同じ条件で並べて考えることすらしませんでした。

「面倒そう」
「どうせ大差ないだろう」

今思えば、この油断こそが、
後に220万円の“授業料”を払うことにつながったのだと思います。

何が失敗だったのか｜固定金利を選んだ3つの誤算

フラット35を選んだ当時、僕なりに考えて決めたつもりでした。
でも今振り返ると、その判断にはいくつもの誤算がありました。

ここでは、特に大きかった3つのポイントを整理します。

誤算① 金利が上がる局面ではなかった

固定金利を選んだ最大の理由は、
「この先、金利は上がるかもしれない」という不安でした。

でも、現実はまったく逆でした。

リーマンショック後の景気低迷で、
世の中は長い低金利時代に入っていました。
変動金利はその後も下がり続け、**年0.975％**まで落ち、その水準に張り付いたままになったのです。

つまり僕は、
金利が下がり続ける局面で、わざわざ一番長い固定金利を選んでしまった
ということになります。

これは、後出しジャンケンではありません。
当時のニュースや金融政策をきちんと見ていれば、
「少なくとも急上昇する状況ではない」
という判断はできたはずでした。

誤算② 変動金利との“利息差”を理解していなかった

フラット35の金利は年2.68％。
変動金利は年1.375％。

数字だけ見れば、差は1％強。
当時の僕は、この差を軽く見ていました。

「1％くらいなら、安心料みたいなものだろう」

そう思っていたのです。

しかし住宅ローンは、
借入額が大きく、返済期間が長い。

たった1％前後の金利差でも、
5年、10年と積み重なれば、
支払う利息の総額は大きく変わります。

実際、僕の場合は、
この“1％強”の差が、5年間で220万円という結果になりました。

誤算③ 「最悪のシナリオ」ばかり刷り込まれた

住宅ローンの説明の場で、必ず語られる話があります。

• 変動金利は、将来上がる可能性がある
• 急激に金利が上がると、返済が苦しくなる
• 最悪の場合、利息すら払いきれない「未払い利息」が発生する

こうした説明を聞くと、
誰だって怖くなります。

そして、こう思うのです。

「やっぱり固定金利のほうが安全だ」

でも、この説明は一般論です。
リスクが「ゼロではない」ことと、
「それを本当に考慮すべきかどうか」は、別の話です。

当時の僕は、

• 世の中の大半の人がどんな金利タイプを選んでいるのか
• 銀行にとって、急激な金利上昇が現実的か

こうした視点を、まったく持っていませんでした。

不安をあおる説明だけを真に受け、
冷静に比較・判断する視点を失っていた。
これも、大きな誤算でした。

数字で見る後悔｜5年間で支払った“220万円の授業料”

ここからは、感覚や印象ではなく、実際の数字で僕の失敗を振り返ります。

僕は住宅ローンの3分の2をフラット35（35年固定金利）で借りました。
金利は、当初5年間の優遇金利で年2.68％です。

フラット35で実際に支払った利息

フラット35部分について、
年2.68％の金利で5年間支払った利息の総額は、約330万円でした。

住宅ローンは「元利均等返済」が一般的で、
僕もこの返済方法を選んでいます。

元利均等返済の場合、
返済初期ほど、毎月の返済額に占める利息の割合が大きくなります。

つまり、

• 借りた直後の数年間は
• 元金よりも利息を多く払っている

という状態です。

この仕組みを理解していなかったことも、
後になって大きな後悔につながりました。

もし最初から変動金利を選んでいたら

次に、
同じ借入額を、変動金利で借りていた場合を考えます。

当時、変動金利は下がり続け、
年0.975％まで低下し、その水準が長く続いていました（ほかの銀行の優遇金利はもっと安くて「0.6％」なんてのもありました…）。

この条件で計算すると、
5年間で支払う利息の総額は、約110万円になります。

数字を並べると、結果はこうなる

ここまでの数字を、整理します。

• フラット35（年2.68％）で5年間に支払った利息
  　→ 約330万円
• 変動金利（年0.975％）だった場合の5年間の利息
  　→ 約110万円

差額は、
約220万円。

これが、僕が固定金利を選んだことで支払った
“授業料”でした。

「たった5年」で、これだけ差がついた

重要なのは、
これは35年間の話ではないということです。

あくまで、

• フラット35を組んでから
• 変動金利に借り換えるまでの
• たった5年間の差です。

もし、この状態が10年、15年と続いていたら――
差額は、さらに大きくなっていたでしょう。

銀行にとっては「よいお客さん」だった

借り換えの手続きの際、
僕が「最初から変動金利にしておけばよかったです」とこぼすと、
担当の銀行員は、こう言いました。

「授業料ですね」

この言葉を、今は違う意味で受け取っています。

5年間で330万円の利息を支払った僕は、
銀行にとって“とてもありがたいお客さん”だったということです。

もちろん、契約は自己責任です。
誰かを責めるつもりはありません。

ただ、
比較せずに選ぶというのは、これほどの差になる
という事実は、知っておいてほしいと思います。

もし当時に戻れるなら、僕はこうやって住宅ローンを選ぶ

もし時間を巻き戻せるなら、
僕は住宅ローンをまったく同じやり方では選びません。

金利タイプをどうするか以前に、
選び方そのものを変えます。

固定か変動かを「安心感」だけで決めない

当時の僕は、
「固定金利＝安心」
「変動金利＝怖い」
というイメージだけで判断していました。

でも本来見るべきなのは、

• 今の金利水準は高いのか、低いのか
• 金利が上がる前提は、どこまで現実的か
• 最悪のケースは、自分の家計で耐えられるのか

といった、条件と数字です。

不安になる気持ちは自然ですが、
不安だけで35年のローンを決めてしまうのは、
今思えば、あまりに危うい判断でした。

銀行1行だけで決めない

もうひとつ、絶対にやり直したいのがここです。

僕は、
ディベロッパーに紹介された1行の銀行だけを見て、
そのまま住宅ローンを決めてしまいました。

でも今なら分かります。

住宅ローンは、

• メガバンク
• 地方銀行
• ネット銀行

によって、
金利も、条件も、総支払額も、本当にバラバラです。

「メーンバンクだから」
「大手だから安心そうだから」

こうした理由で決めてしまうと、
選択肢を自分から狭めてしまうことになります。

必ず「同じ条件」で並べて比較する

そして、これが一番大事なポイントです。

もし当時に戻れるなら、
僕は必ずこうします。

• 固定金利と変動金利を
• 同じ借入額・同じ期間で
• 総支払額まで含めて並べて比較する

これをやっていれば、
少なくとも「何となく安心そう」という理由だけで
フラット35を選ぶことはなかったと思います。

---

正直に言うと、
当時の僕は、この「比較」という作業を完全に怠っていました。

そしてその結果が、
5年間で220万円という差になって返ってきました。

今、住宅ローンを検討している人には、
僕と同じ失敗をしてほしくありません。

だからこそ、
銀行の窓口に行く前に、
一度、第三者の視点で住宅ローンを整理してみてほしい
と思っています。

僕が当時やっていなかった「住宅ローンの比較」

正直に言うと、
当時の僕は住宅ローンをきちんと比較していませんでした。

「固定か変動か」
「どの銀行がいいか」

これを自分ひとりで考えようとして、
結果、視野がかなり狭くなっていたと思います。

あとから知ったのが、
複数の銀行・金利タイプを同条件で並べて比較できる
モゲチェックというサービスが
普通に存在するということでした。

モゲチェックは、

• 変動金利／固定金利を横並びで比較
• ネット銀行・メガバンクも一括で見られる
• 総支払額ベースで「差」が分かる

という点が、
当時の僕に一番足りなかった部分を補ってくれます。

今の金利で「どれくらい差が出るか」だけでも見てほしい

住宅ローンって、
契約する・しない以前に、

「知ってから決めるか」
「知らずに決めるか」

で、結果がまったく変わります。

今の金利条件で、

• フラット35
• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）

を並べてみるだけでも、
将来の後悔はかなり減らせるはずです。

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フラット35で失敗してわかった「住宅ローンで一番大事なこと」

ここまで、僕がフラット35（固定金利）を選び、
のちに変動金利へ借り換えるまでの失敗談を書いてきました。

振り返って思うのは、
フラット35そのものが悪かったわけではない、ということです。

問題だったのは――

• 金利の方向性をほとんど考えていなかった
• 他の住宅ローンと「比較」しなかった
• 銀行や営業マンの説明を、そのまま信じてしまった

この3点でした。

固定金利 vs 変動金利に「正解」はない

よく言われるように、

• 固定金利は安心
• 変動金利はリスクがある

これは事実です。

でもそれは、あくまで一般論。

本当に考えるべきなのは、

• 今の金利水準
• 今後の見通し
• 自分の収入・貯蓄・返済余力
• 何％まで上がったら耐えられるか

こうした自分固有の条件でした。

それをすっ飛ばして
「固定金利＝安全そう」というイメージだけで選んだ結果、
僕は5年間で約220万円の授業料を払うことになりました。

「知らなかった」では済まされない金額差が出る

住宅ローンは、金利が1％違うだけでも、返済期間が数十年にわたるため、後から振り返ると驚くほどの金額差が生まれます。

だからこそ、
選び方を間違えると、差額は数十万では済まない。

僕の場合は220万円でしたが、
人によってはそれ以上になることも普通にあり得ます。

それなのに、当時の僕は、

• 自分の銀行しか見ていない
• 他行と比べてもいない
• シミュレーションもしていない

完全に丸腰でした。

いちばんの後悔は「比較しなかったこと」

今ならはっきり言えます。

フラット35を選んだことより、
比較しなかったことの方が、はるかに大きな失敗だった

と。

もし当時、

• 変動金利1本にした場合
• 他行の金利水準
• 借り換えた場合の総支払額

こうした数字を一度でも見ていれば、
同じ選択はしなかったと思います。

これから家を買う人・ローンを組む人へ

これから住宅ローンを選ぶ人には、
僕と同じ失敗をしてほしくありません。

住宅ローンは、
契約する前に比べることだけが、唯一ノーリスクでできる対策です。

金利がどう動くかは、誰にも分かりません。
将来の景気も、政策金利も、個人ではコントロールできません。

でも、
「どんなラインアップがあるのかを知ったうえで決める」
それだけは、自分でジャッジできます。

フラット35が気になっている人。
固定金利の安心感に惹かれるのは、とても自然なことです。

ただ、
それが本当に今の自分の条件に合っているかは、
他の住宅ローンと並べてみないと分かりません。

僕は当時、
紹介された銀行のプランだけを見て、
「まあ、こんなものだろう」と決めてしまいました。

その結果が、
5年間で220万円の差でした。

比較したうえで固定金利を選ぶなら、
それは納得のいく選択です。

でも、
比較しないまま決めるのだけは、本当におすすめしません。

まずは一度、
「今の条件で、どんな住宅ローンが選べるのか」
冷静に見てみてください。

▼ 今の条件で住宅ローンを比較する
（入力は3分程度／借入額が未定でもOK）

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