住宅ローンを完済すると、しばらくして銀行（保証会社）から「抵当権抹消手続きに関する案内」が届きました。
そこには、完済しても抵当権は自動では消えないこと、そして 銀行と提携している司法書士事務所に依頼するか、自分で手続きを行うかを選べる という説明が書かれていました。
案内に従って司法書士に任せれば、手間なく確実に終わる。
一方で、費用はそれなりにかかる。
そこで私は、「本当にこれは自分ではできないのか？」と気になり、抵当権抹消手続きについて調べ始めました。
調べていくうちに、必要書類や流れがある程度見えてきて、
自分で手続きできそうだという感触を持ちます。
最終的に私は、提携司法書士には依頼せず、抵当権抹消を自分でやってみることにしました。
結果として、手続き自体は想像していたほど難しくはありませんでした。
ただし、マンション特有の注意点や、事前に理解していないと不安になるポイントも確かにあります。
そして、すべての手続きを終えたあとに実感したのは、
抵当権抹消は「完済後の後処理」ではなく、不動産を“資産として自由に扱える状態”に戻すための大切なステップだったということです。
この記事では、
- 銀行から届いた案内の内容
- 司法書士に頼む場合と自分でやる場合の違い
- 実際に自分でやってみた手順・費用・注意点
を、体験談ベースでまとめています。
また後半では、抵当権抹消が完了したあとに考えたい選択肢についても触れます。
完済をきっかけに、不動産をどう位置づけるか考えている方の参考になれば幸いです。
住宅ローンを１６年で完済！銀行（保証会社）から手紙が届きました
先日、１６年かかって払い続けたマンションの住宅ローンを完済しました。
まず、銀行から届いた手紙は「完済のお知らせ」。
その数日後、マンションに抵当権（優先的に債権を回収する権利）を設定していた銀行系列の保証会社から、もう一通手紙が届きました。
「抵当権抹消登記の手続きが必要ですが、私どもがやりましょうか？それともご自分でやりますか？」という内容でした。
抵当権抹消登記の手続きは、誰がやるもの？
「抵当権抹消登記手続きを誰がやるか問題」の選択肢は、細かく分けると３パターンあることがわかりました。
①銀行（保証会社）経由で司法書士に任せる（手数料は16000円ほど）
一つ目は、保証会社丸投げ。手紙に同封されていた委任状に署名・押印して送り返すと、保証会社経由で司法書士が手続してくれます。手紙には「手数料は１万円～２万円」と書いてありましたが、調べてみると、手数料は１万６０００円ほどのようです。
②自分で司法書士に手続きを依頼する（手数料は16000円ほど）
二つ目は、自分で司法書士を探して、連絡を取り、手続きの代行を依頼するパターン。
この場合も、手数料は１万６０００円ということになります。
③自分で法務局に行って、申請する（もちろん手数料はゼロ！）
三つ目は、自分で申請書類を整えて、法務局に申請するパターン。この場合は手数料はかかりません。
なにごとも経験だ！と勇み込んで、私は自分で申請してみることにしました。
自分で用意するものは、登記申請書だけ
保証会社に「自分で手続します」との返信を出すと、数日後、もろもろの証明書の類が届きました。
何種類かありますが、省略します。
自分で用意するものは、登記申請書だけです！
登記申請書のフォーマットは法務局のウェブサイトでダウンロードできます。
まず「3-1 抵当権抹消登記申請書／抵当権抹消（敷地権付き区分建物）の場合」という書式のWord版をダウンロード。書き方を検索しながら書いてみましたが、わからないところがちらほら。
書き方のサンプルが戸建てばかりで、マンションの場合はどう書くのかハッキリしないのです。
都道府県のコールセンター経由で管轄の法務局に電話予約
そこで、わからないところは想定されるAパターン、Bパターンを書き分けたり、空欄にしたりして、あとは窓口で質問しながら仕上げることにしました。相談は事前に予約できることが分かったので、さっそく電話。
つながったのは、都道府県単位で設置されている法務局のコールセンターでした。
住所と管轄の法務局、希望の日時を伝えると、空きを確認してくれます。
法務局の相談予約は１時間刻み、制限時間は２０分
予約は午前９時から１時間刻み。相談の制限時間は２０分だと言われました。
４ケタの予約番号を告げられました。
３０分前に行ったら「空いてるのでどうぞ」と通してくれました
当日は午前１１時に予約していたのですが、３０分前に到着。
窓口で「１１時に予約してるんですけど、まだ早いですよね？」と声をかけると、職員の方が気さくに「空いていますのでどうぞ～」と通してくれました。
ググっても分からなかった抵当権抹消登記申請書の書き方のギモン４つ
ではここから、ググっても分からなかったマンションの抵当権抹消登記申請書の書き方をQ&Aスタイルで書いていきます。
Q.不動産番号を書けば「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」は省略できる？
書き方を調べるうちに出てきた情報のひとつがこれでした。
物件ごとに設定されている「不動産番号」を記入すれば、「一棟の建物の表示」欄の所在地も、「専有部分の建物の表示」欄の家屋番号なども省略できるらしい…。
私が住むマンションは、地番が５つに分かれており、全部書くのがめんどくさいのです。全部書くと申請書が２枚になるので、割り印も必要になるのでなおめんどくさい…。
省略できるものなら省略したい。でも心配だったので、「一棟の建物の表示」欄、「専有部分の建物の表示」欄を書かないバージョンと、頑張って地番全部を書いた２枚つづりのバージョンを両方用意して相談に行きました。
A.マンションの場合は「一棟の建物の表示」も「専有部分の建物の表示」も省略不可！
法務局の職員さんに尋ねると、マンションの場合は「一棟の建物の表示」欄も「専有部分の建物の表示」欄も省略できないのだそうです。「そういうルールなんです」という説明にややモヤモヤ。せっかくだから理由を詳しく聞きたかったですが、相談の制限時間が２０分しかないので、やめておくことに。
Q.敷地の地番が５つに分かれている→登録免許税（収入印紙代）は5件で5000円？それとも一括で1000円？
「登記手続きは、１件ごと１０００円かかる」という情報はググるとすぐ出てくるのですが、私の場合、いくらかかるのかがわかりませんでした。
私の住むマンションの地番は５つに分かれており、登記情報をみると、地番ごとに１から５までの「符号」が振られていました。
この場合、地番一つが「１件」とされ、５件×１０００円＝５０００円の登録免許税がかかるのか？
それとも、マンション全体で「１件」とされ、１件×１０００円＝１０００円の登録免許税で済むのか？
この点が分らなかったので、「登録免許税」欄には何も書かずに相談に行きました。
A.どちらもハズレ！土地５件+区分所有の部屋１件で合計6000円でした
私の予想はどちらもハズレ。正解は、「土地５件」+「区分所有の部屋１件」で、６件×１０００円＝６０００円でした。
登記情報を更新するたびに、６０００円も税金を取られるのか…と愕然。
調べてみると、登録免許税は国税。
会社やら不動産やらの登記が更新されるたびに、国は「濡れ手に粟」で税金が入る仕組みになっているんですね。憎い。権力が憎い。
Q.「権利者」の欄には共有者全員の名前を書くの？それとも１人でいい？
マンションは、私と妻の共有名義です。だから「権利者」欄には２人の名前を書くのが自然だよな…とは思っていたのですが、一つ疑問がありました。
保証会社の抵当権が設定されたときの登記事項証明書をみると、債務者の名前が私ひとりだったのです。
マンションの持ち主としての「権利者」は私と妻ですが、抵当権に関しては、債務者は私ひとり？
登記申請書には私と妻２人の名前を書くのか、私１人の名前を書くのか…
これも分からなかったので、申請書を２パターン用意して持っていきました。
A.「権利者」欄には共有者全員の名前を書く、が正解でした
法務局の職員さんに聞くと、「権利者」欄には、あくまで名義人全員を書く（私と妻の名前を両方書く）が正しい、とのことでした。まあ、そうですよね…という話ではあるのですが。
Q.登記完了の通知書は、法務局に取りに行かなきゃいけない？
これもググった限りでは、登記完了の通知書は、もう１回法務局に出向いて受け取らなきゃいけないらしい、という情報しか出てきませんでした。これも、法務局の職員さんに聞いてみました。
A.レターパックプラスの封筒を買って法務局に預ければ、通知書を送ってくれる
レターパックプラスの封筒を買い、送り先に自分の住所を書いて法務局に預ければ、手続き完了後に通知書を送ってくれるとのこと。レターパックプラスは法務局内の印紙売り場で売っていました。
「品名」欄には何と書けばいいですか？と聞くと、「こちらで書きますのでそのままで」との回答でした。
差出人と、品名は法務局側で書いてくれるそうです。
このほか、抵当権抹消登記手続きの素人あるある３つ
Q.抹消したい「抵当権設定登記」の「順位番号」が分からん！
登記は履歴がすべて記録されるので、履歴に番号がついています。これを「順位番号」と呼び、抵当権抹消登記の申請をするときには、抹消したい登記の「順位番号」を書く必要があります。
この「順位番号」は、保証会社から届いた書類を見ても分かりません。私も一瞬、焦りました。
A.マンション購入時（ローンを組んだ時）の「登記事項証明書」を見るべし
よほどズボラな人でない限り、マンションを買った時（すなわちローンを組んだ時）の登記事項証明書が手元にあるはずです。登記事項証明書を見れば、「順位番号」が記載されています。
Q,「登記の目的」欄には何と書く？
これは、登記申請書の冒頭の項目ですね。書き方のサンプルを見ればわかることですが、ご参考までに。
A.「抵当権抹消」と書きます！
はい。「抵当権抹消」と書きます。
Q.「原因」欄には何と書けばいい？
登記申請書の2番目の記入項目は「原因」。これも、ご参考までに。
A.「令和〇年〇月〇日 解除」と書きます
「年月日+解除」と書きます。抵当権が解除された年月日は、保証会社から届く書類に記載されています。
法務局の人に直されたこと３つ
これはいずれも、私の凡ミス。法務局の職員さんに見てもらって本当に良かったです。
マンションの部屋番号は「307」ではなく「307号」と書く
マンションの号室は「３０７」だけでなく、「３０７号」と書くのが正しい、との指摘。ボールペンで書き足しました。
保証会社の名前に誤植…「〇〇補償」になっていた
これは恥ずかしい誤変換…修正テープを張ってもらい、上から手書き→その申請用紙をコピーして「原本」扱いにしてもらいました。「こうすれば、訂正印が要りませんので」との職員さんの優しい配慮にあずかりました。
ハンコが曲がっている
「申請人兼義務者代理人」欄の署名横に押したハンコが曲がっていたため、やり直し…
これも、修正テープを張ってもらい、その申請用紙をコピー→コピーを「原本」扱いとしてあらためて押印…というプチ裏技で処理してもらいました。ありがとうございました。
法務局の人に教わって分かった細かいこと2つ
ほかにも、分からなかった細かいことをいろいろ教えてもらいました。
登記申請書に押すハンコは、認印でOK！
（ローン契約に使ったものと別物でよし、実印も不要）
登記申請書に押すハンコ（１か所）は、認印でいいそうです、つまり、シャチハタでなければなんでもよし。
住宅ローンを結ぶ時に契約に使ったものじゃなくていいし、実印じゃなくてもいい、ということでした。
保証会社からの「委任状」には署名のみでOK（ハンコ不要）
保証会社から届いた書類の中に、「抵当権抹消手続きは本人に任せます」という旨の「委任状」があり、申請の時に合わせて提出しました。この委任状には、署名欄と押印欄があり、いちおう名前も書いてハンコも押したのですが、「委任状にはハンコいりませんよ」とのことでした。
自力申請と司法書士任せ、どっちが得か？
登記手続きを自分でやるのは初めての経験でした。
知らないことばかりで戸惑うこともありましたが、いちど経験してみると、それほど難しくはありませんでした。余裕さえあればできる、という感じです。
かかったコストは書き方を調べる手間、申請書を手間、申請のための半日休暇
自力での抵当権抹消登記申請にかかったコストは、書き方を調べる手間が数時間、申請書作成に数時間、それと申請手続きのための半日休暇。うん、時間と手間はそれなりにかかりました。
でも、いい経験でした！
平日は休めなくて申請に行けない！という人は、16000円払って司法書士に任せればよし
仕事が忙しくて平日に法務局なんていけない！という人は、素直に司法書士に任せればいいと思います。
自力申請にかかる手間を考えれば、それほど高くはない…とも言えますね。
どちらを選ぶかは価値観次第。
多少手間がかかっても、経験を積めることの方が有益かな、というのが今回の感想です。
（こうして、ブログのネタにもなりましたし）
わかったこと｜司法書士って、典型的な手数料ビジネスなのね…
「やろうと思えばだれでもできるけど、よく分からないしめんどくさい」ことを代行して稼ぐ、という代理店業は、広告とか旅行とかいろいろありますが、登記手続きもまさにそれ。
司法書士とは典型的な代理店業＝手数料ビジネスなんだな…というのが、今回の最大の学びかもしれません。
抵当権を抹消した“今”が、売却・賃貸・買い替えのスタートライン
住宅ローンを払い終えて抵当権を抹消した今、マンションは資産として自由に動かせる状態になりました。
- 売却して次の住まいを購入する
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- 今の家にそのまま住み続ける
どの選択肢も、このタイミングで初めて現実的に検討できます。特に「売却」を考える場合、正確な資産価値を知ることは次の計画を立てる上で非常に重要です。
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