借入額の３分の２が「フラット３５」、３分の１が変動金利という謎のミックス
前回の記事「３つの失敗その②｜住宅ローン減税でババを引く」では、政権交代と住宅ローン減税の見直しに翻弄された経験を書きました。
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全て変動金利にすればよかった…というお話です
失敗その③は、住宅ローンの組み方です。
僕は何とも中途半端な組み合わせでローンを組みました。
借入額のうち、
・３分の２をフラット３５（３５年固定金利）で。
・３分の１を変動金利で。
金融機関は、ディベロッパーの営業マン・藤原さんに言われるがまま、ディベロッパーのメーンバンクを選びました。
「優遇金利が付きますから」の一言で。
大手銀行のひとつ。業界４位のところです。
今思えば、はじめから変動金利１本にすればよかった…というのが今回のお話です。
調べれば、もっと安い金融機関はいくらでもありました。
でもマンションを買った当時は、リーマンショック直後で景気が落ち込み、金利はどの金融機関も押しなべて安かったから、その銀行を選んだことがそこまで悪い選択だったかというと、そうでもないか…というところです（甘いかもしれませんが）。
フラット３５の当初５年優遇金利＝２．６８％｜変動金利＝１．３７５％
ローンを組んだときの金利はこうでした。
フラット３５（３５年固定）＝２．６８％ ※当初５年の優遇金利。６年目からは２．９８
変動金利＝１．３７５％
ほどなくして変動金利は０．９７５％まで下がり、そのまま張り付いていました。
途中で気が付きました。
ああ、間違えたなと。変動金利１本で行くべきでした。
リーマンショックで景気低迷｜金利は下がっていました
リーマンショック後の景気低迷で、当面、金利が上がる気配はありませんでした。むしろ下がり続けていました。
金利の固定期間は３年、５年、１０年などさまざまなバリエーションがあります。固定期間が長いほど、利率は高くなります。利率が高い代わりに、金利の上昇リスクを避けられます。つまり、返済期間中に世の中の金利が上昇しても、影響を受けません。
だから、金利が上昇している局面なら、固定金利を選ぶことも選択肢に入ります。
しかし、金利が下がっている中で、よりによって固定期間が最長のフラット３５を選ぶなど、あきらかに悪手だでした。知識がないと、判断を間違えます。せめて専門家に相談するなりすればよかったのです…。
もうすぐ５年が経とうとしていました。フラット３５の金利は、まもなく２．６８％から２．９８％に上がります。
借り換えのタイミングは５年後…変動金利１本に
有給休暇を取って銀行へ。変動金利１本に借り換えました。さほど面倒な手続きはなかった…気がします。
同じ銀行で借り換えたので、手続きはカンタン｜手数料は取られました
割と手続きが楽だったのは、同じ銀行を使ったからかもしれません。
法務局で登記簿謄本の写しを取り寄せる、くらいの手間はかかりましたが。
もちろん、手数料も取られました。
銀行の借り換え担当者は、ベテランと若手の男性ペアでした。
つねに落ち着いていて、どんな質問にも的確に答えてくれるベテランの男性は、話していて気持ちの良い人でした。
手続きが終わったあと、僕が「はじめから変動金利１本にしておけばよかったです」と言うと、
ベテラン男性はこう言いいました。
「はじめから変動金利にすればよかったです」に名言炸裂
「授業料ですね」
ええ、まったくその通りです…とその時はどんな感情も湧きませんでした。むしろ、この人は正直な人だな、という思いを強くしました。
しかし後になって、怒りが込み上げてきました。
ベテラン氏その人に対してではなく「銀行家」に対して。そして自分に対して。
変動金利を選ぶ人が７割超｜住宅金融支援機構調べ
ちなみに住宅ローンは、変動金利を選ぶ人が多数派です。僕は、そんなことも知らなかったのです。
住宅金融支援機構の２０２２年４月の調査によると、変動金利を選ぶ人の割合は７３．９％。
国土交通省の調査では、２０２１年度の住宅ローン新規貸出額の７６．２％が変動金利です。
こういうの、ちゃんと見ていればよかった…。 
「固定金利は安心です！」いや、そりゃそうだけど…
銀行家は、住宅ローンの相談に来た顧客にそんな数字をわざわざ伝えません。
変動と固定のリスクの違い
少なくとも僕は、住宅ローンを組むとき「今は金利下がってますからね。大半のお客さんは変動金利を選びますよ～」なんていう説明は一言も受けませんでした。
銀行家が説明するのは、一般論。つまり、変動金利と固定金利のリスクの違いです。
最悪のシナリオ｜変動金利が急上昇すれば「未払い利息」発生も
彼らは必ず、次のような説明をします。
変動金利は、下がることもあれば上がることもあります。
もし急激に金利が上がれば、ローンを払っても払っても元金が減らない、それどころか「毎月所定の額を払っても、まだ利息さえ支払いきれない」（未払い利息の発生）という最悪のシナリオも考えられるのです。
固定金利ならば、世の中の金利が上がっても影響を受けません。
返済計画が立てやすいですよ。
銀行家が「立て板に水」のように唱える一般論は、当然、「固定金利は安心」という印象を顧客に与えます。
こんなの、誰が説明したって同じなのですが。
変動金利はもちろんリスクあり｜ただ「考慮すべきか？」は判断の問題です
銀行家の「一般論」をちょっと補足します。
変動金利の場合、急激に金利が上がった時、返済が回らなくなる可能性は、もちろんあります。
ただし、その可能性は「考慮すべきものか」というと、また別の話です。
よっぽど大きな外的要因がない限り、世の中の大半の人が変動金利を使っている状況で、銀行が「金利を爆上げします！」という判断をくだすことは考えにくいです。
そんなの、銀行自ら不良債権を作り出して自分の首を絞めるのに等しいのですから。
…はい、これは、あくまで個人の見解です。
とはいえ、将来を確実に読み切ることは誰にもできません。リスク管理はもちろん必要。
迷ったら、第三者の専門家に相談するのがいちばんです（銀行の窓口の人ではなく）。
僕が払った「授業料」は５年間で２２０万円
僕は住宅ローンの３分の２を「３５年固定金利」で組みました。
２．６８％の金利で５年間、返済を続けてきました。
もし、はじめから変動金利１本で借りていたら…
すべて変動金利に借り換えるまで、２．６８％の金利で支払ってきた利息を計算すると、約３３０万円。
仮に、同じ借入額を金利０．９７５％の変動金利で借りたとすると、5年間の支払利息は約１１０万円。
年利２．６８％で５年間に支払った利息の総額＝約３３０万円
年利０．９７５％でローンを組んだ場合の５年間の支払利息の総額＝約１１０万円
借り換えの際、僕が「はじめから変動金利１本にしておけばよかったです」と言うと、担当のベテラン銀行員は「授業料ですね」と語りました。
固定金利２．６８％で支払ってきた利息は５年間で３３０万円。もし変動金利０．９７５％を選んでいれば、この間の利息は１１０万円で済んだのです。
差額の約２２０万円が、僕が支払った「授業料」でした。
高い。高いぜよ。
銀行をしっかり儲けさせてしまった僕…
もちろん、授業料を受け取るのは銀行です。
ベテラン銀行員は率直な人だったから、もしかしたら、あまり漏らすべきではない本音を語ったのかもしれません。
「５年間、３３０万円の利息をしっかりお支払いいただきました。どうもありがとう。おかげで当行は稼げましたよ」と。
返済初期ほど、利息の支払額は大きい（元利均等型の場合）
ちなみに僕は「元利均等型」の支払いを選んだので（たいていの人がこれを選びます）ので、借入期間の初期ほど、支払い総額に占める利息の額が大きいです。
特に序盤は、元金よりも利息の割合の方が大きかったりします。
だから借り入れ当初の５年間で支払った利息の額は、金利２．６８％という数字から受ける印象以上に大きいのです。
僕は銀行家にとって、ちょろい客だったのでしょう。お金について勉強しないまま、ローンなど組んではいけなかったのです…。
みなさんの家探しに幸多かれ！
僕の体験談が、お役に立ちますように
僕がお金の勉強の大切さに気付いたのは、ローンの支払いも終盤に入ってから。
いろいろ失敗はあったけど、返済はもうすぐ終わります。もっとうまくやれたはず、という思いはもちろんあります。最初から変動金利１本でローンを組んでいれば、返済はもう終わっていました。
失敗から学ぶことはたくさんありました。でも、この経験をいかす次の機会は、僕にはもう訪れないかもしれません。
なにせ、もう若くないのでね…。腰も痛いし。
だから、僕の経験がせめて、これから家を買う人に役立てばと思うのです。
皆さんの家探しとローン選びが、どうか幸運に満ちたものになりますように！
先が見えないからこそ、シミュレーションが大切
住宅ローンは銀行によって千差万別！
僕の体験談は、リーマンショックで景気が悪かった頃の話。
これからどうなるかは、誰にもわかりません。
先が見えない時代だからこそ、住宅ローンの組み方は、しっかりしたシミュレーションが必要です。
住宅ローンのメニューや金利は銀行によって千差万別。自分のメーンバンクで借りるのが最善とは限りません。
金利が上がると言われているからこそ、準備が大事
長い低金利の時代は終わり、これから金利は上がるとみられています。
だからこそ、住宅ローンを組む時は入念な準備が大切です。
まず、銀行の住宅ローンのメニューを比較し、次に、第三者の立場で助言してくれる専門家に相談するのをおすすめします。
僕のように、何も知識がなままローン組むのはやめた方がいいです！
それって、地図がないのに旅に出るようなものなので。
おすすめ事前準備①住宅ローンのメニューを比較する！
住宅ローン選びのよくある悩み
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