３５年住宅ローンの支払総額を計算してみた！金利計算の仕組みは「残債方式」

この記事、こんな人にオススメです！
・初めての住宅購入を検討中の人
・ローンの仕組みについて知りたい人
・ローンの月々の返済額や返済計画を検討中の人

住宅ローンの仕組み、知っていますか？

僕は１５年ほど前に住宅ローンを組みました。まだ若かった…

お金については今も知識が足りていませんが、当時はもっと無知でした。

何も知らずに３５年ローンを組んだ僕…

ローンの仕組みを、家を買うときに初めて知ったくらいです。

ローンは３５年。これからの３５年、総額でいったいいくら払うことになるのか、計算すらしませんでした。（銀行も教えてくれませんでした…！）

まあ、聞かなかった自分が悪いのです。

その時の体験記も書いているので、よろしければお読みください！

▼住宅ローン体験記、こちらです！

「銀行家が客に年利８％という場合、本当にそうだろうか？」
（ロバート・キヨサキさん談）

ハワイの富豪・ロバート・キヨサキさんの「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」の中に、こんなくだりがあります。

「銀行家が客に年利８％という場合、本当にそうだろうか？」。

数字が読める人間にとっては、答えは「ノー」だ。

ロバート・キヨサキ「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」（筑摩書房、２００１年、改訂２０１３年）

キヨサキさんは何を言おうとしているのでしょうか。

ローンの利息計算法は「残債方式」

住宅ローンの利息額の計算は、ちょっと難しいです。

残債方式とは？

「毎月の返済で、元本がちょっとずつ減る」という前提で、返済後に残った元本に金利をかけて次の返済分の利息額を計算する——という方法です。

これを「残債方式」といいます。

この計算に基づいて毎月、元金＋利息を返済していきます。

返済方法は２パターンあります。

返済方法①「元利均等」方式

返済方法その①は、元利均等方式。
ちなみに、こちらを選ぶ人が大半です。

・「元金＋利息」を合わせた月々の返済額を一定にする。
・返済期間の初期ほど、支払額に占める利息の割合が高い。
・支払いが進むにつれて、支払額に占める元金の割合が高くなる。
（のちほど、シミュレーションします！）

返済方法②「元金均等」方式

返済方法その②は、元利均等方式。
こちらを選ぶ人はあまりいません。理由は以下に書いていきます。

・月々の返済額に占める元金の割合を一定にする方法。
・元金がたくさん残っている返済初期ほど、月々の返済額が高くなる。
・元金が減るにつれ、月々の支払額も減っていく。
・返済初期の負担が重いので、選ぶ人はあまりいない。
（ローンを組んだ当初は若くて給料も安いことが多いので、返済初期の負担がキツイのです！）

残債方式って、複利計算と違うの？？

こちらの記事で「複利」の仕組みについて書きました。

▼複利の仕組み解説、こちらです！

ローンの利息計算に使う「残債方式」は、この「複利」という利息計算方式とはまた別モノ。

複利は「スタート時点の元金はそのまま（減らない）」という前提の利息計算方式ですが、
ローンの利息計算に使う「残債方式」は、「スタート時点の元金がだんだん減る」ことを前提としています。

詳しくは、SBIマネープラザ（マネープラザONLINE）の解説記事で。参考になります。
（僕も正しく理解していなくて、この部分、リライトしました。ご指摘に感謝いたします！）

３５年ローンをシミュレーションしてみよう！

では、住宅ローンを実際にシミュレーションしてみましょう。

３０００万円「年利３％・３５年払い」で試算！

３０００万円の住宅ローンを年利３％、３５年払いで組むとします。
（金利がずっと変わらないと仮定して計算します！）

毎月の支払額を一定にする「元利均等」で支払うことにします。
（たいていの人がこの方式を選びます）

月々の支払額は１１万５４５５円
（ボーナス払いなしの場合）

支払額は月々１１万５４５５円。年間で１３８万５１２８円となります。
ボーナス払いはゼロ、です。

１年目から３５年目まで、元金と利子の支払額をわけて書き出すととこうなります。

返済期間の初めは、利子の支払いばかり…

いやー、気が遠くなります。

上の表の右端の列「元金の割合」を見るとわかるように、返済期間のはじめは、大半を利子の支払いに充てることになります。

１０年間返済を続けると、支払った元金の合計は５６５万３３１１円になります。

１０年もたったというのに、支払った元金は３０００万円のうち、わずか６分の１ちょっと！

道のりは長く、つらいのです…

３５年後の支払い総額はいくら？

さて、３５年経ちました。ほんとうにお疲れさまでした。
支払総額はいくらでしょうか？

合計額は４８４９万７６８円！
元金の１．６倍！！

月１１万５４５５円。年間で１３８万５１２８円。
これが３５年間積み重なると、

合計は、なんと４８４９万７６８万円になります。

元金が３０００万円だから、利子は１８４９万７６８万円。
元金に対する利子の割合は、６１．６％に上るのです…！

つまり、

３０００万円を年利３％、３５年払いで借りる

とは

３０００万円を６１.６％の利息で３５年間借りる

と同義なのです…！

「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」の中で、キヨサキさんは
「住宅ローン８万ドル、年利８％、返済期間３０年」を例に、上に書いたような説明をしています。

そしてこう言います。

（銀行が「年利８％」というとき）銀行は嘘はついていない。ただ、本当のところを全部話していない。あなたに数字を読む能力がなければ、本当のところは決して分からない。

ロバート・キヨサキ「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」（筑摩書房、２００１年、改訂２０１３年）

お金の勉強をするべし。

ということですね…。

住宅ローン返済を楽にすることはできる？

返済の道のりを少しでも楽にするには、どうすればいいのでしょうか。

利息負担を軽減し、返済期間を短縮できれば楽だけど…

返済初期ほど重い利息負担の軽減と、返済期間の短縮ができれば、気持ちの面でのプレッシャーはずいぶん違います。

そんなことができるのかというと、できます。

「繰り上げ返済」なら一気に実現！ただし余力が要ります

月々の支払いのほかに、元金だけを追加で返済する「繰り上げ返済」というワザを使えば、

利息負担を軽減できるだけでなく、返済期間も短縮できるのです。

ただし、経済的な余力が必要です。

繰り上げ返済には、

・繰り上げ払いの元金に付随する利子については、支払いが免除される
・返済期間が短くなる

という２つのメリットがあるのです。

繰り上げ返済のイメージをグラフにしてみました

繰り上げ返済のイメージを、グラフで示してみました。

緑色で示した５か月分の元金を繰り上げ返済すると、その５回分の利子（グレーの部分）は支払わなくてよいのです。

返済期間の序盤であればあるほど、利子の軽減効果は大きくなります。
繰り上げ支払額そのものよりも、利子の軽減額の方が大きい、ということもしばしば。

たとえば１００万円繰り上げ返済すると、利子の軽減効果が１８０万円で、元金の減少額以上に利子の軽減額が大きくなる…なんてこともあるのです。

住宅ローンを組む時の心得！

だから住宅ローンを組む時は、次の点を押さえておくとよいです。

月々の支払額を抑える、返済期間は長く

・月々の支払額をできるだけ抑える
・そのために、返済期間は長くとる（住宅ローンは最長３５年）
・ボーナス払いはしない

余力ができたら繰り上げ返済！

こうやって余力を残しておき、まとまったお金ができたら繰り上げ返済に充てるのです。

僕もずいぶん必死にこれをやりました。

もちろん、一番いいのは、ローンなど組まずに自己資金１００％で家を買うこと。
サラリーマンには、まったく現実的ではないですが…。

先が見えないからこそ、シミュレーションが大切

住宅ローンは銀行によって千差万別！

住宅資金をどうするか、は誰もが深く深く悩む問題です。
30、35年のローンを組むといっても、そんな先まで自分の将来がわからない…なんて人も多いはずです。

でも、先の見えない時代だからこそ、住宅ローンの組み方は、しっかりシミュレーションが必要です。

住宅ローンのメニューや金利は銀行によって千差万別。
自分のメーンバンクで借りるのが最善とは限りません（僕はこれで失敗しました！）。

金利が上がると言われているからこそ、準備が大事

長い低金利の時代は終わり、これから金利は上がるとみられています。
だからこそ、住宅ローンを組む時は入念な準備が大切です。

まず、銀行の住宅ローンのメニューを比較することをおすすめします。

僕のように、何も知識がなままローン組むのはやめた方がいいです！
それって、地図がないのに旅に出るようなものなので。

おすすめ事前準備｜まず、住宅ローンのメニューを比較する！

まずは、全国の金融機関にどんな金利の住宅ローンがあるのか、自分に合ったメニューはあるかを調べることが大切です。

住宅ローン選びのよくある悩み

・「一番安い金利の住宅ローンはどれ？」
・「よりお得に借りたい！」
・「メガバンク、地銀、ネット銀行…とても全部は調べきれない！」

これ、住宅ローンを検討する人が誰でも直面する悩みです。

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