「家は買ったほうが得か、借り続けるべきか」
これは、全ての日本人が一度は直面する、まさに「人生最大の二択」です。
僕はかつて、この問題に明確な答えを持たないまま、勢いだけで35年の住宅ローンを契約しました。その結果、後に1,560万円もの損失を出すという地獄を経験することになります。
泥沼の中で、僕は必死に名著を読み漁り、プロの投資家が使う計算式を学びました。そこでようやく気づいたのです。
家選びで失敗する人と成功する人の差は、「家を買うことのメリット・デメリット」と「客観的な数値基準」を知っているかどうか、それだけであるということに。
この記事では、初心者の「しろおび」状態だった僕が、失敗から学んだ「4人の賢者が導き出した結論」と、物件の適正価格を暴く「家賃200倍＝利回り6％の法則」について、詳しく解説します。
お金の名著が教える「住宅」の真実
僕が失敗した後に辿り着いた、５冊のバイブルが教える「家」の本質を整理します。
① 自分の家を持つことは「自信」と「活力」への投資
『バビロンの大富豪』（ジョージ・S・クレイソン）
100年以上読み継がれるこの名著に登場する成功者「アルカド」は、街の人々に「自分の家を持つこと」を強く推奨しています。
なぜなら、自分の住まいは単なる箱ではなく、家族に安らぎを与え、持ち主に自信をもたらすものだからです。「自分の庭に実った無花果（いちじく）を食べる喜びは、何事にも代えがたい。それが誇りとなり、人はさらなる努力へと向かう」と説きます。家を「人生を前向きに生きるための活力の源」と定義する視点です。
「バビロンの大富豪 」
・書籍版 ・Kindle版 ・Audible版
② 「持ち家は負債」という言葉の裏にある真意
『金持ち父さん 貧乏父さん』
『金持ち父さんの投資ガイド 入門編』
（ともにロバート・キヨサキ）
ロバート・キヨサキ氏は、「資産とはポケットにお金を入れてくれるもの、負債とはポケットからお金を奪っていくもの」と明確に定義しました。この定義に照らせば、持ち家は負債の最たるものです。住宅ローンが毎月「ポケットからお金を奪い続けていく」からです。
ところが、キヨサキ氏の師匠「金持ち父さん」は、実は持ち家を所有することには大賛成なのです。
彼の真意は、「それが負債ならば、負債と呼び、しっかりと監視したほうがいい」という点にあります。
家を資産だと勘違いして安易に買うのではなく、「ローンという負債を抱えるリスクを自覚して、きちんと管理せよ」と言っているのです。ちなみに金持ち父さんは、事業で成功した後に、持ち家が「負債」にならない方法で豪邸を建てています。
「金持ち父さん 貧乏父さん」
・書籍版 ・Kindle版
「金持ち父さんの投資ガイド入門編」
・書籍版 ・Kindle版
③ プロの投資家は「リターンのない借金」を避ける
『サラリーマン「ダブル収入」実現法』（石川貴康）
数多くの不動産を所有するプロの投資家、石川氏は、自宅を「リスクが大きくメリットが少ない」と切り捨てます。
最大の理由は、自宅が家賃収入を産まないからです。「家賃を払うのがもったいない」という感覚は、投資家の目で見れば「自宅という不動産の持ち分を毎月買い増しているだけ」に過ぎません。「どうせ借金をするなら、お金を産むものに投資しろ」という徹底した合理性です。
「サラリーマン『ダブル収入』実現法」
・書籍版 ・Kindle版
④ 経済合理性で考えれば「賃貸」が堅実
『経済とおかねの超基本1年生』（大江英樹）
著者の大江さんは、家を買う行為は「買い物」ではなく「投資」だと説きます。投資であればリターンが必要ですが、その最大のリターンは「快適に住めること」。見返りが経済的な利益ではないのがポイントです。
また、大江さんは「リスクを誰が負うか」に注目します。持ち家は老朽化、災害、価格下落のリスクをすべて自分で負い、隣人トラブルや転勤があっても身動きが取れません。
「さまざまなリスクを抱え、長期にわたって金利を払い続けるギャンブル的な投資よりも、キャッシュを手元に持ちながら借家に住むほうが堅実である」。経済合理性を突き詰めれば、借家が勝るという指摘です。
「知らないと損する 経済とおかねの超基本１年生」
・書籍版 ・Kindle版 ・Audible版
物件の資産価値を測る「家賃200倍＝利回り6％の法則」
価値観は人それぞれですが、もし「持ち家」を選ぶなら、絶対に感情だけで決めてはいけません。「もしもの時に、損をせずに売れる（貸せる）」という出口戦略が必要です。
その適正価格を判断するための最強の尺度が、「家賃200倍＝利回り6％の法則」です。
「家賃200倍＝利回り6％の法則」の計算式
やり方は非常に簡単です。
物件価格 ÷ 想定月額家賃 ≦ 200
この数式が「200以内」に収まれば、その物件の表面利回りは「6％以上」となります。
「利回り6％」とはどういう状態か？
利回りとは、投資額に対して「1年間で得られるリターン（＝1年間で回収できる額）の割合」を指します。
「利回り6％」、つまり投資額に対して1年に6％のリターンがあるというのは、なかなか良い投資です。
ちなみに利回り6％だと、投資額をすべて回収するのに「16年8か月」かかります。
- 投資額4,000万円 ÷ 年間のリターン240万円 ＝ 16.66…年
- 16.66年 ＝ 16年8か月 ＝ ちょうど200か月
つまり、物件を賃貸に出したとき、家賃200か月分で投資額をすべて回収できる（＝利回り6％相当）という計算になります。
不動産を運用する際は、管理費、固定資産税、修繕積立金などの諸経費がかかります。これらを差し引いても手元にお金が残るボーダーラインが、一般的にこの「利回り6％」と言われています。
もし事例として、家賃20万円の条件で販売価格が6,000万円であれば、その資産価値は「家賃300か月分相当（利回り4%）」となり、割高で避けるべき物件だと判断できます。
販売価格が「賃貸に出した時の家賃×200か月分」を大きく超えている物件は、買った瞬間に多額の含み損を抱える「資産価値の低い物件」である可能性が高いのです。
無知が生んだ「1,560万円の損失」の正体
冒頭でお伝えした「1,560万円の損失」。 これは、かつて「しろおび」だった僕が、知識を持たずに決断したことで失った実損額の合計です。その内訳は、今振り返っても後悔しかありません。
住宅ローン選びの失敗（損失額：数百万円単位）
最大の失敗は、住宅ローンを「比較する」という概念を持たなかったことです。 不動産会社に紹介された銀行の窓口へ行き、提示されたプランを鵜呑みにしました。完済後に、当時の全金融機関の金利条件を横断してシミュレーションし直したところ、最適なローンを選んでいれば、支払う利息を数百万円単位で抑えられたことが判明しました。
購入時期の決断ミス（損失額：340万円）
住宅ローン控除の制度変更という大きな流れを知らず、入居時期が「たった1年」ずれただけで、本来受けられるはずだった340万円もの控除をまるごと失いました。
値引き交渉の失敗（損失額：数百万円単位）
当時は「相場」というモノサシを持っていませんでした。本来ならもう少し踏み込めたはずの場面で、知識がないがゆえに不動産会社のペースに飲まれ、有利な条件を引き出せませんでした。もし「家賃200倍＝利回り6％の法則」を知っていれば、もっとロジカルに交渉できたはずなのです。
住宅ローン選びは「選択肢を知り、比較する」ことがすべて
家を建てる・買うことに熱中している時期は、どうしても「ローンの比較」を後回しにしがちです。しかし、中身を比較せずに契約するのは、「高い利息を払うために働いている」状態を自ら選んでしまうようなものです。
僕がもし、あの時に戻れるなら、間違いなく最初にこのサービスを使って、今の自分が選べる最善の選択肢をすべて可視化するところからスタートしていました。
今のあなたが、僕と同じ「無知ゆえの損失」を回避するために。 特定の銀行に足を運ぶ前に、まずは全金融機関を横断して客観的な条件を把握してください。
無料で最適なローンを提案してくれる「モゲチェック」
今は、ネットで手軽に全金融機関の金利を比較し、プロの診断を受けられる時代です。
- NO.1の低金利がすぐわかる： ネット銀行からメガバンクまで、最新の金利ランキングを提示。
- 審査の確率を判定： 「借りられるかどうか」を事前にAIが判定してくれる。
- プロのアドバイザー： 中立な立場で、どのプランが最適かチャットで無料相談できる。
完済してから「あっちの銀行にしておけば数百万円浮いたのに」と悔やんでも、失ったお金は二度と戻ってきません。
これから家を買う人にはまず、モゲチェックで住宅ローンの選択肢を冷静に確かめてほしいと思います。
自分の「適正金利」を知り、家計に無駄な利息を溜め込まないための、賢い一歩を踏み出してください。
▼【無料】住宅ローンの金利を徹底比較。モゲチェックで「負債」を最小限にする
※オンライン完結・比較するだけなら
費用はかかりません
編集後記
この記事を最後まで読んだあなたは、すでに「感情」だけで家を買うステージを卒業しています。 賢者の教えと「家賃200倍＝利回り6％の法則」を武器に、誰にもカモにされない賢い家選びを進めてください！
お読みいただき、ありがとうございます。コメントをお寄せください！